Jak wybrać odpowiednią działkę budowlaną?

Jak wybrać odpowiednią działkę budowlaną?

Podczas poszukiwania wymarzonej działki budowlanej bierzemy pod uwagę jej położenie, cenę i powierzchnię. W wielu przypadkach decydującą rolę mają inne czynniki takie jak pora roku, ładna pogoda, otoczenie działki czy też „miłe sąsiedztwo”. Jak często w wyborze działki zastanawiamy się nie, gdzie się znajdują media, a czy będzie możliwość podłączenia się do nich?

Jak często bierzemy pod uwagę ukształtowanie terenu, nie pod względem wysokości wód gruntowych ale konieczności wykonania niwelacji terenu pod budowę nowego domu jednorodzinnego?

Niniejszy artykuł stanowi próbę odpowiedzi, jakimi kryteriami należy kierować się przy wyborze działki budowlanej, rolnej czy tez inwestycyjnej i dlaczego warto skorzystać z usług profesjonalisty  - pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Wbrew pozorom zakup nieruchomości gruntowej jest niełatwą sprawą i wielu przypadkach należy powierzyć ją profesjonalistom.

Po pierwsze - cena!

Cena dla wielu jedyne i niepodważalne kryterium – czy słusznie? Weźmy pod uwagę przykładową działkę położoną w północno wschodniej części aglomeracji krakowskiej - Kocmyrzowie, której cena jest około 20% - 30% niższa niż średnie ceny podobnych nieruchomości w danym rejonie. Działka posiada powierzchnie 1000 m2 (10 arów), położona przy drodze asfaltowej, szerokość 20m. Okazja? Spełnia niemal wszystkie podstawowe kryteria takie jak położenie, cenę i powierzchnię. Spójrzmy teraz nieco inaczej na tą sama działkę. Położenie przy drodze asfaltowej niekoniecznie gwarantuje dostęp do drogi publicznej np. w przypadku drogi wojewódzkiej lub powiatowej. Diametralnie różne są również koszty i czas uzgodnienia i wykonania zjazdu. Pamiętać należy również o rezerwie na poszerzenie drogi w przyszłości , co w niektórych przypadkach znacznie ogranicza powierzchnię działki.

Po drugie – położenie!

Dla wielu z nas najistotniejszym kryterium to odległość od Centrum miasta, szkoły, sklepu, ośrodka zdrowia - odległość wyrażana w kilometrach – czy słusznie? Niekoniecznie, za dobry przykład posłużyć nam mogą tereny położone na obrzeżach dużych miast i tak np. miejscowości Zielonki, Michałowice, położone w północnej części aglomeracji krakowskiej, zaledwie 9 kilometrów od Rynku Głównego, były to jedne z najpopularniejszych terenów pod inwestycje mieszkaniowe. Znaczny wzrost liczby mieszkańców oraz niedostatecznie rozwinięta infrastruktura transportowa spowodowały, że średni czas dojazdu do Centrum miasta wydłużył się kilkakrotnie. Paradoksalnie zyskały na znaczeniu tereny położone nieco dalej jak np. Gmina Kocmyrzów - Luborzyca, która zrealizowała dużą inwestycję drogową, a średni czas dojazdu do Centrum Miasta znacznie się skrócił. Kryterium odległościowe wyrażone w kilometrach ustąpiło zatem na rzecz kryterium czasowego. Obecnie to właśnie ono jest głównym wyznacznikiem lokalizacji naszej inwestycji.

Po trzecie – media!

Najistotniejsze w tym przypadku będzie dokładnie sprecyzowanie gdzie znajdują się media oraz czy posiadają odpowiednią średnicę rur (moc). W wielu przypadkach pomimo faktu posiadania wody na działce, może ona mieć niewystarczającą średnicą i konieczna będzie rozbudowa sieci wodociągowej (podobnie w przypadku sieci gazowej), sieć elektryczna może nie miec zapewnionej odpowiedniej mocy przyłączeniowej, dodatkowo rozpatrując przyłącz do sieci kanalizacyjnej istotne znaczenie będzie miało zachowanie odpowiedniego spadku w kierunku kolektora (studzienki ściekowej). Jest to bardzo częsty i typowy przykład na to , że posiadanie mediów na działce nie zawsze gwarantuje nam do nich dostęp. W takim przypadku ważne aby poradzić się specjalisty.

Po czwarte - ukształtowanie terenu!

W tym przypadku zasada jest prosta, działki widokowe będą z reguły położne w terenach pagórkowatych, na zboczach, z pewnym spadkiem, zaś działki płaskie, równe dominować będą w terenach nizinnych o mało urozmaiconym krajobrazie. Wbrew pozorom ma to bardzo istotne znaczenie na etapie projektowania budynku, bowiem w wielu przypadkach działka o znacznym nachyleniu może podnieść koszt inwestycji o kilka, kilkadziesiąt procent. Należy również zwrócić uwagę na otaczającą działkę roślinność, która pomoże nam odpowiedzieć np. czy teren nie jest podmokły.

Po piąte – przeznaczenie w MPZP!

MPZP – Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego to akt prawa miejscowego, który w naszym przypadku określa przeznaczenie danego terenu pod inwestycję. Zapisy w Miejscowym Planie określają politykę przestrzenną gminy , harmonizują rozwój zabudowy. W wielu przypadkach mocno ingeruje w architekturę nowych budynków np. w geometrię projektowanych dachów, kolor elewacji czy wysokość budynku. Gminy stosują różne oznaczenia (symbole) określając tereny mieszkaniowe, najczęściej sa to jednak symbole z pierwsza literą M np. MN1, MR, MNU… Należy wziąć pod uwagę, że na terenach oznaczonych jako tereny mieszkaniowe częstokroć dopuszczalna jest zabudowa usługowa. W niektórych przypadkach (jak na przykład na terenach rolniczych) możemy spotkać obok budynków jednorodzinnych hale magazynowe o wysokości do 10 metrów. W przypadku gdy na danym terenie nie obowiązuje miejscowy plan , dopuszczalną zabudowę określają Warunki Zabudowy Terenu wydawane na etapie Gmin.

Należy podkreślić , że powyższe kryteria mają charakter przykładowy. W wielu przypadkach warto poradzić się specjalisty (pośrednika), który działa na danym terenie. Z pewnością zwróci on uwagę na rzeczy istotne i pomoże w negocjacjach. Istotnym jest, aby był to specjalista w danej dziedzinie np. zajmował się głównie nieruchomościami gruntowymi i budynkowymi. Warto zwrócić uwagę, czy przynależy taka osoba do lokalnych Stowarzyszeń, które regularnie odbywają szkolenia podnosząc kwalifikacje swoich członków.

Zapraszam na konsultację.

Jakub Dyrka lic. 13988

Licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami, członek Małopolskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, członek Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości